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抖音：西安房哥問(wèn)答，付費社群：?jiǎn)?wèn)房圈，服務(wù)：房哥驗房

驗房報告是基于房哥驗房服務(wù)推出的固定欄目，每周更新，匯總小區驗房中發(fā)現的問(wèn)題，為大家買(mǎi)房提供參考，關(guān)于該小區遺漏的內容，大家在留言處進(jìn)行補充；

今天第11期，走進(jìn)保利天悅二期；

時(shí)間：2020年8月8日；

查驗房源：高層4號樓，169平裝修四室，高層3號樓，143平裝修四室；

購入時(shí)間：2018年，四號樓均價(jià)17000元/平左右；3號樓均價(jià)15000元/平左右；

先說(shuō)結論：在房?jì)r(jià)飆升，地價(jià)瘋長(cháng)的高新，17000元/㎡買(mǎi)到保利天悅肯定是不虧的，雖然精裝房的通病仍然存在，但實(shí)際交付令人滿(mǎn)意，景觀(guān)，公區裝修，車(chē)庫施工亮點(diǎn)頗多；

單純評價(jià)小區品質(zhì)，在這個(gè)價(jià)格算是正常水平，但如果加上高新的前置條件，這樣的交付就讓人羨慕了，果然一旦沾上高新二字，無(wú)論是小區，還是房?jì)r(jià)就會(huì )變的香甜無(wú)比……

備：以下文字4600字，圖片60余張，看完需要15分鐘，房哥碼字花了6個(gè)小時(shí)；

撰文：不知火

驗房師：張師傅

基本情況

保利與雙水磨的淵源由來(lái)已久，早在10年，剛上市不久的保利以公開(kāi)招標方式競得丈八北路雙水磨村整村拆遷一級開(kāi)發(fā)項目，也就是現在的保利天悅；

（保利天悅建設歷程）

這也是剛上市不久的保利地產(chǎn)在進(jìn)入西安后的第一個(gè)項目，2007年拿地，2010年完成土地征收，2012開(kāi)始拆遷，2015年摘得安置房用地，16年底拿到270余畝住宅用地；

（保利天悅位置示意）

這十余年的時(shí)間，可謂歷經(jīng)了高新翻天覆地變化，也趕上了房?jì)r(jià)上漲最好的時(shí)機，曾經(jīng)的農田已經(jīng)是高新二期最后絕版的空地；

這種絕版既是周邊有成熟小區，完善配套，更是來(lái)源于高新土地斷供，新房寥寥無(wú)幾的現狀；

以至于一旦有人問(wèn)高新買(mǎi)房，就是保利萬(wàn)科二選一，多少持幣觀(guān)望的人都在等待天悅的再次開(kāi)盤(pán)與搖號，即使價(jià)格可能20000+，依舊不缺購買(mǎi)力；

（保利天悅二手房?jì)r(jià)格）

二期交房的現場(chǎng)，有中介在推一期的房源，最便宜的單價(jià)近23000+，甚至有業(yè)主掛出27000+的價(jià)格，這讓現場(chǎng)收房的人虛榮心達到巔峰，且不說(shuō)這么高的價(jià)格是否有人真買(mǎi)；

單單高新動(dòng)輒14000+的樓面價(jià)和斷供的新房市場(chǎng)，就足以讓保利業(yè)主對自家房子充滿(mǎn)信心；

值不值已是一邊倒，但蓋得好不好，則是我們要回答的問(wèn)題，由于交付當天訂單較多，房哥幾乎查看了所有面積區間的房子，既包括2T4北連廊高層，也包括2T2大平層；

本次查驗房源為4號樓169平，3號樓143平，裝標，樓棟結構略有差異。

立面觀(guān)感

立面觀(guān)感主要包括小區主大門(mén)，商業(yè)裙樓，住宅立面三個(gè)部分，既是小區的門(mén)面，也是區域面貌的組成部分；

（小區社區底商實(shí)景）

二期商業(yè)裙樓主要在北側規劃路上，由于部分還在施工，地面以紫色地毯遮擋，商業(yè)部分一層結構；

外圍淺白色石材勾邊，黑色打底，其余部分為褐色涂料，每戶(hù)都有獨立雨棚和空調機位，可以保證后期外立面整潔；

由于剛剛交付，暫無(wú)商業(yè)開(kāi)放，最近的購物需要前往鴻基新城與玫瑰公館底商；

（小區主入口實(shí)景）

大門(mén)整體新中式風(fēng)格，石獅，牌匾，大扇銅門(mén)，回形紋裝飾，巨大鋁板挑檐保利精裝房木地板，還是非常大氣的；材質(zhì)為大面積的石材+鋁板；

（地下車(chē)庫入口）

整個(gè)小區人車(chē)分流，車(chē)輛入口在大門(mén)左側，墻面石材+淺色涂料處理；

（高層外立面實(shí)景）

整體色調為淺白色保利精裝房木地板，二層裙樓為淺黃色打底，樓梯質(zhì)感涂料噴涂，底座淺色石材勾邊，其余部分為淺黃色真石漆；涂料的質(zhì)感相比真石漆要差一些，好在噴涂均勻，無(wú)明顯色差；

（外立面涂料細節）

（一樓外立面底座處理）

細節部分，整體平整度尚可，未見(jiàn)太多粗糙邊緣和修補痕跡，陽(yáng)光下看不到鼓包，污染，褪色；一樓底座部分沒(méi)有用真石漆通刷，而是用了黑色石材打底，實(shí)際效果不錯。

景觀(guān)園林

在保利天悅的介紹中，提到是取自盛唐長(cháng)安城布局，通過(guò)一脈、四府、二十九園、十二巷縱橫穿插，打造院、坊、巷錯落有致的新中式風(fēng)格住區；

實(shí)際交付小區中，也能看到不少中式元素體現；天悅的二期包括四大組團，分別為安和門(mén)、康和門(mén)、和平門(mén)、興和門(mén)，包括高層，6+1洋房，獨院三類(lèi)產(chǎn)品；

（4號樓高處鳥(niǎo)瞰）

由于容積率不算低，且高層較多，樓間距一般，留給景觀(guān)綠化的空間主要在小區大門(mén)口軸線(xiàn)和樓棟間；

（3號樓高處鳥(niǎo)瞰）

好在沒(méi)有明顯的消防撲救面，樓棟間除了人行道外都是綠地，實(shí)際的觀(guān)感還是不錯，并沒(méi)有不少小區高層樓棟間“大馬路”的現象；

依舊選取小區主入口，中軸景觀(guān)，樓棟景觀(guān)組團，人形步道等幾個(gè)核心位置，具體效果如下：

（小區主入口景觀(guān)）

小區大門(mén)內側是回字形風(fēng)雨連廊，內側草坪區點(diǎn)綴造型松，景觀(guān)石，儀式感不錯；

（主入口水景照壁）

穿過(guò)連廊，迎面石材照壁，上書(shū)丈八記憶，小面積鏡面水景點(diǎn)綴造型松；

（高層樓棟前綠化）

（人行步道綠化）

（高層樓棟間綠化）

（樓棟拐角綠化）

（高層樓棟間綠化）

（人行步道綠化）

（高層樓棟間綠化）

整體植被覆蓋度還是不錯的，現場(chǎng)可見(jiàn)的樹(shù)種包括紫葉李，廣玉蘭，國槐，紫薇，桂花，紅楓，石榴，皂莢樹(shù)，櫻花，五角楓，白皮松等；

（小區大喬細節實(shí)拍）

樹(shù)形飽滿(mǎn)，沒(méi)有缺枝少葉，枯黃壞死現象，大喬部分主要以多桿銀杏，梧桐，國槐為主；

（五重園林示意）

立體觀(guān)感上，也是五重園林，最低的草坪，其次灌木，三層石楠球，四層桂花，紅楓，五層國槐銀杏；

點(diǎn)景的花卉不算多，但一眼望去全是綠也符合北方人對于小區景觀(guān)的審美；

（灌木栽種細節）

灌木樹(shù)種目測小葉黃楊，現在用的也很多，整體栽種密實(shí)，無(wú)露土，無(wú)漏栽，小處有枯黃，整體觀(guān)感不錯；

（草坪栽種細節）

小區草種栽種的不錯，未見(jiàn)露土，枯黃，縫隙，修剪及時(shí)，未見(jiàn)雜草，草坪在整個(gè)小區面積不小，后期物業(yè)維護要及時(shí)；

（地面鋪裝實(shí)景）

地面鋪裝上，小區公共部分全部石材鋪地，局部為彩色混凝土，石材縫隙緊密，無(wú)空鼓，斷裂，缺角現象；

（軟硬質(zhì)鋪裝過(guò)度細節）

細節部分，不同材質(zhì)過(guò)度自然，硬質(zhì)鋪裝和草坪間有黑色碎石間隔；

（圍欄外側交付實(shí)景）

（圍欄內側綠化實(shí)景）

圍欄風(fēng)格上，與樓棟顏色保持一致，搭配電子圍欄，金屬欄桿，立柱點(diǎn)綴有金屬標志，頂部有金屬包邊；圍欄內側的景觀(guān)做的不錯，層次豐富，密度較高，保護小區內隱私。

生活設施

生活設施上，包括垃圾分類(lèi)設施，兒童游樂(lè )區，成人健身區幾部分；垃圾做了分類(lèi)臺，但沒(méi)有設置單獨的雨棚與水池；

（垃圾分類(lèi)臺）

（兒童游樂(lè )區）

兒童游樂(lè )區主要集中在小區進(jìn)門(mén)照壁后面，設施質(zhì)感厚實(shí)，種類(lèi)豐富，地面做了軟性處理，天然氣調壓箱隱藏在景觀(guān)中間；

（天然氣調壓箱）

（成人健身區）

（休閑運動(dòng)場(chǎng)地）

成人活動(dòng)設置包括獨立的網(wǎng)球網(wǎng)，器械區，一南一北都有分布，休息區不多，只在小區中軸有單獨休憩亭，內設沙發(fā)桌椅，未見(jiàn)單獨的電動(dòng)車(chē)棚及充電設施。

公共裝修

公區部分包括戶(hù)外大堂，戶(hù)內大堂，電梯保護和平層公區四個(gè)部分，由于當日查驗戶(hù)型包括2T2電梯入戶(hù)，及2T4北連廊戶(hù)型兩個(gè)，如下都會(huì )展示：

（2T4樓棟大堂外景）

（2T2樓棟大堂外景）

雖然結構不同，但T2和T4戶(hù)的大堂用料是一樣的，門(mén)頭部分淺色石材包裹，大堂造型未對二層有遮擋，大堂入戶(hù)尺寸一般，分別設置有雨棚和壁燈；

（2T2樓棟大堂內景）

（2T4樓棟大堂內景）

T2戶(hù)內大堂空間寬闊，墻面山水畫(huà)，頂部石膏板吊頂+筒燈+金屬線(xiàn)條勾邊，墻面有部分拼花石材，其余部分貼磚，大堂未見(jiàn)休憩座椅；

T4戶(hù)用料與T2戶(hù)完全相同，除大堂結構有差異外，其余裝修用料，風(fēng)格完全一致；消防水箱，水暖井全部?jì)惹秹?，整體美觀(guān)整潔；

（公區首層裝修）

首層公區部分，全部瓷磚上墻，頂部石膏頂，筒燈+裝飾線(xiàn)；

（電梯保護實(shí)景）

（電梯載重標識）

電梯保護到位，四周頂部用木板做了嚴密保護，T2和T4戶(hù)電梯同品牌，尺寸相同，均為14人，載重1050公斤；

（T2戶(hù)平層公區）

平層公區部分，裝修用料與首層相同，電梯外圍鏡面金屬包邊，內嵌燈帶，簡(jiǎn)潔大氣；

（T4戶(hù)平層公區）

T4平層公區與T2戶(hù)用料完全相同，內開(kāi)門(mén)，兩戶(hù)并無(wú)開(kāi)門(mén)打架現象，樓道寬度實(shí)測為144cm；比現在很多小區交房120cm的窄樓道寬上不少；

（T4戶(hù)連廊，樓梯實(shí)景）

（T4戶(hù)型北連廊欄桿高度）

T4戶(hù)型為北連廊設計，欄桿高度實(shí)測116cm，欄桿手感厚實(shí)，安裝牢固無(wú)晃動(dòng)，連廊地面瓷磚鋪地；

（T2戶(hù)樓梯間交付細節）

樓梯間部分墻面乳膠漆，地面水泥，部分臺階有多處破損，鋼筋外漏現象；特別的是一樓樓梯還貼了瓷磚，在以往高層交付小區中并不多見(jiàn)，但拼接處縫隙較大，需要二次處理。

車(chē)庫做工

車(chē)庫負一層公區裝修與樓上相同，頂部筒燈亮度尚可，石膏板吊頂+金屬線(xiàn)條勾邊，墻面地面全部貼磚，陽(yáng)角處都做了保護；

（車(chē)庫大堂交付實(shí)景）

車(chē)庫與室內連接處，平整光滑，沒(méi)有門(mén)檻和臺階，方便后期搬運家具，入戶(hù)門(mén)開(kāi)口尺寸不錯，有獨立門(mén)禁；

（車(chē)庫劃線(xiàn)實(shí)景）

車(chē)庫已有業(yè)主車(chē)輛停放，標準車(chē)位尺寸，劃線(xiàn)清晰，標識合理，沖洗干凈，墻面乳膠漆，地面為淺灰色環(huán)氧地坪，未見(jiàn)異形車(chē)位，機械車(chē)位；

（小區車(chē)庫地面采光井）

（車(chē)庫采光實(shí)景，早上10點(diǎn)）

眼前一亮的是，小區在地面設置了多處的采光天井，車(chē)庫有不少自然采光，整體觀(guān)感不錯；

（公共車(chē)道地坪細節）

地坪細節處，個(gè)人車(chē)位為光滑面材質(zhì)，公區車(chē)道為顆粒狀材質(zhì)，較少車(chē)胎打方向時(shí)摩擦噪音，細節好評。

戶(hù)內驗房

T2和T4戶(hù)型裝標略有不同，前者標配日立中央空調，獨立浴缸，電動(dòng)窗簾，后者只有新風(fēng)，前者客餐廳地面瓷磚，臥室木地板，后者為純木地板交付；

T2戶(hù)169平實(shí)際的交付觀(guān)感如下：

（169平戶(hù)內交付實(shí)景）

整體裝修常規水平，客廳餐廳地面瓷磚，過(guò)道有部分石材，169戶(hù)型南向做了玻璃隔斷，所有房間全部白墻交付，電視背景墻也沒(méi)有任何軟包裝飾；

（169平客廳實(shí)景）

配置方面，自帶日立中央空調，煙機灶具，美的凈水器，廚房衛生間鋁扣板吊頂，臥室客廳雙層石膏板帶筒燈；

一般大戶(hù)型常見(jiàn)的智能馬桶，衣帽間，熱水器，壁紙都是沒(méi)有的；整體交付裝標簡(jiǎn)單；

（169平主臥，未見(jiàn)衣帽間）

讓人不解的面積都169平了，主臥竟沒(méi)有設置單獨衣帽間，不說(shuō)裝柜子，位置也沒(méi)有留，后期改造麻煩；所有的窗戶(hù)，推拉門(mén)也是普通的塑鋼窗；

T4戶(hù)143平實(shí)際的交付觀(guān)感如下：

（143平戶(hù)內交付實(shí)景）

（標配一體面板及凈水器）

整體裝修風(fēng)格與169平類(lèi)似，區別在于取消了中央空調，雙層石膏頂變石膏線(xiàn)，全房木地板，其余部分無(wú)差別；

（標配MICHOL智能家居）

智能化面板都是有的，內帶麥馳MICHOL智能家居，聯(lián)網(wǎng)后整合對講，監控及呼叫電梯等功能；

具體到驗房部分，雖然交房配置不同，但169平和143平共性問(wèn)題很多；

備注：以下問(wèn)題僅代表該查驗戶(hù)內問(wèn)題，不代表所有樓棟

（143平驗房問(wèn)題匯總）

（169平驗房問(wèn)題匯總）

大的裝修瑕疵并沒(méi)有看到，但精裝房的通病，諸如地板劃痕，踢腳線(xiàn)縫隙，墻面不平，地板起灰，開(kāi)關(guān)歪斜都是存在的；

窗戶(hù)破損，地漏堵車(chē)，花灑未固定，劃痕，縫隙等都存在，現場(chǎng)快修都能及時(shí)處理，業(yè)主對于裝修整體交付打了80分；

至于有人提到的裝修風(fēng)格老土，辦公室風(fēng)格，美丑則是見(jiàn)仁見(jiàn)智的事兒，但裝修用料，工藝只能說(shuō)很一般了；

以上就是房哥一天駐扎保利，查驗到的實(shí)景和問(wèn)題，個(gè)人能力問(wèn)題可能提到的并不全面，漏掉的知識點(diǎn)大家留言補充。

驗收總結

如何評價(jià)保利天悅的交房？豪宅的宣傳，改善的交付，剛需的裝修這個(gè)評價(jià)如何？

這里面的豪宅不單單是小區，而是高新絕版地段的加持，改善的交付則是綜合小區裝修，景觀(guān)，車(chē)庫得出的綜合評價(jià)，裝修部分簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，亮點(diǎn)有限；

但即便如此，這依舊是一個(gè)買(mǎi)到不虧，眾多人趨之若鶩的小區，市場(chǎng)對于高新，對于保利天悅的關(guān)注，也稱(chēng)得上現象級，二手的堅挺更說(shuō)明業(yè)主的驕傲與信心；

在西安，拿到一塊好地，真的可以為所欲為……

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保利天悅團購驗房入口已開(kāi)通，精裝驗房最低4.3元/平，團購有效期：7月30-8月14日，歡迎報名，客服電話(huà)：

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